内地首单房地产信托基金发行 首发规模逾50亿元

据报道，中信启航专项资产管理计划已启动发行规模逾50亿元人民币的房地产投资信托基金产品（REITs），中信证券有机会成为内地首单REITs的发行商。据消息人士透露，今年1月，监管层已特批中信证券设立该项资管计划，拟以私募REITs的形式推动内地不动产金融的实践操作。中信证券亦希望借此建立国内首个REITs业务平台。

首发规模逾50亿元人民币

据悉，该产品总规模为52.1亿元，期限为3年至5年，优先级和次级份额均将在深交所上市交易，产品发售对象为合格机构投资人。

该资管计划的基础资产为中信证券位于北京和深圳的两幢自有物业，中信证券已承诺未来将按市场价格租用这些物业。REITs管理人中信金石基金管理公司计划在该非公募产品期满后，将这两幢物业出售给由中信金石发起的交易所上市REITs或第三方。

而据早先中信证券披露的评估报告，上文提及的两幢自有物业即北京中信证券大厦（评估价值为35.02亿元，评估基准日2012年12月31日）及深圳中信证券大厦（评估价值为15.03亿元，评估基准日同上）。

显然，中信证券此次的机遇并不是一蹴而就的，早在2013年已做足相关准备工作，而当初显示的两个资产证券化产品在会审核，分别为中信启航和远东三期，而今年获批的恰恰是前者。

紧随这之后，2014年4月14日，美国券商BTIG在其官网宣布，公司近日获得里昂证券的战略投资，也意味着，中信证券继收购里昂证券之后，又一次延伸了其在海外市场的布局。由此，也意味着未来中信证券仍将抢占更多的先机。

多元化融资模式驱动

据了解，自2005年我国内地推行企业资产证券化试点以来，第一轮共有9家企业发行了资产证券化产品，第二轮9家企业中的2家发行了第二期资产证券化产品，另2家利用证券化产品进行了融资。

根据相关统计数据，截至2013年12月底，中国人民币房地产基金市场拥有206家基金管理机构，437只房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元。其中，2013年新增24家基金管理机构，新成立113家房地产私募基金，总募资规模超过1300亿元。

比如，保利地产旗下信保（天津）私募股权基金自2010年成立以来，曾参与了上海高溢价土地项目的投资。而诺亚财富旗下的歌斐资产曾与川派地产蓝光集团、闽派地产阳光城集团等合作成立多只地产基金。

受净利润下滑、资金管控加剧及房企轻资产道路的影响，国内对REITs的呼声日益高涨。但国内税收体制对商业物业公司不利，且由于国内现有的商用物业租金回报率普遍过低，不能达到投资者的要求，短期内全面推出REITs的可能性不大。

楼市、金融共振之路

市场上最具代表性的美国REITS指数为MSCI开发的美国REITs指数，包含110个成份股，当前总市值约为4661.3亿美元，涵盖了住宅地产和商业地产等各类REITs，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等。其实，早在今年3月19日，房企天津天保基建股份有限公司、中茵股份有限公司分别公告称，中国证监会发审委当日对其非公开发行A股股票的申请进行了审核，根据审核结果，公司本次非公开发行申请获得通过。而此次房企再融资正式开闸，距离证监会关闭闸门已经过去了41个月时间。再结合此次中信证券内地首单REITs的获批，其中意味深长。

根据上图数据，可以看出，办公楼REITs、零售业REITs占比合计达42.7%，几近50%，如果REITs在未来进一步发展，那商业地产的春天或许会真正来临。